Immobiliare
Come si calcola il cap rate su un immobile in affitto?
Tasso di capitalizzazione dal NOI e valore immobile — con rendimento cash-on-cash opzionale.
Risposta rapida
Il cap rate è il modo in cui gli investitori istituzionali confrontano immobili a reddito sullo stesso piano — ignora il mutuo e chiede: se comprassi questo edificio cash, quale percentuale del prezzo torna come reddito operativo netto ogni anno? Il NOI è l’affitto meno spese operative e un’allowance realistica di vacanza, non la rata del prestito.
Cap rate
3,47 %
- Reddito operativo netto (NOI)
- 7630,00 €
- Canone annuo lordo
- 11.400,00 €
Cap rate = NOI ÷ valore — indipendente dal finanziamento. Il cash-on-cash richiede anticipo e rata annua. I cap rate residenziali variano molto per città: confronta il quartiere, non le medie nazionali.
Come funziona
Cap rate = NOI ÷ prezzo di acquisto. Un cap del 6% su un immobile da 200.000 € significa 12.000 € di NOI annuo prima del debito. Serve per confrontare due annunci nella stessa città; non dice il tuo flusso di cassa personale se finanzi con leva — lì entra il cash-on-cash quando aggiungi anticipo e rata annua nei campi opzionali. I cap rate residenziali cambiano da quartiere a quartiere; una guida investimenti immobiliari aiuta col contesto di mercato, ma il calcolatore ti dà il numero da inserire nel confronto.
Domande frequenti
Qual è un buon cap rate per un affitto residenziale?+
In molte città europee rendimenti lordi del 3–5% sono comuni; cap più alti spesso significano più rischio, location peggiore o più gestione. Confronta con obbligazioni locali e costo del debito — un cap del 4% con mutuo al 5% e senza rivalutazione è una posizione perdente se non hai altri motivi.
Cap rate vs rendimento affitto — qual è la differenza?+
I calcolatori di rendimento affitto usano spesso canone lordo o leggermente netto ÷ prezzo. Il cap rate standardizza il NOI con spese operative e vacanza incluse — è più vicino a come si quotano gli immobili commerciali. Entrambi sono utili; il cap rate è più rigoroso e migliore per confronti omogenei.
Quali spese entrano nel NOI?+
IMU/tasse immobiliari, assicurazione, fondo manutenzione, commissioni di gestione, spese condominiali che paghi come proprietario e vacanza. Non inclusi: capitale e interessi del mutuo, migliorie straordinarie, imposte personali — stanno sotto il NOI.
Quando il cash-on-cash è più utile del cap rate?+
Quando finanzi con mutuo, il cap rate mostra la qualità dell’asset; il cash-on-cash il rendimento sul capitale che metti davvero. Un immobile a basso cap con leva alta può ancora avere flusso positivo — o negativo se i tassi salgono. Compila i campi opzionali solo se conosci la rata annua del debito.
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