Immobiliare
Come si calcola il cap rate su un immobile in affitto?
Tasso di capitalizzazione dal NOI e valore immobile — con rendimento cash-on-cash opzionale.
Risposta rapida
Il cap rate è il modo in cui gli investitori istituzionali confrontano immobili a reddito sullo stesso piano — ignora il mutuo e chiede: se comprassi questo edificio cash, quale percentuale del prezzo torna come reddito operativo netto ogni anno? Il NOI è l’affitto meno spese operative e un’allowance realistica di vacanza, non la rata del prestito.
Cap rate
3,47 %
- Reddito operativo netto (NOI)
- 7630,00 €
- Canone annuo lordo
- 11.400,00 €
Cap rate = NOI ÷ valore — indipendente dal finanziamento. Il cash-on-cash richiede anticipo e rata annua. I cap rate residenziali variano molto per città: confronta il quartiere, non le medie nazionali.
Come funziona
Cap rate = NOI ÷ prezzo di acquisto. Un cap del 6% su un immobile da 200.000 € significa 12.000 € di NOI annuo prima del debito. Serve per confrontare due annunci nella stessa città; non dice il tuo flusso di cassa personale se finanzi con leva — lì entra il cash-on-cash quando aggiungi anticipo e rata annua nei campi opzionali. I cap rate residenziali cambiano da quartiere a quartiere; una guida investimenti immobiliari aiuta col contesto di mercato, ma il calcolatore ti dà il numero da inserire nel confronto.
Il reddito operativo netto esclude proprio le spese che decidono il rendimento. Tetto, caldaia, serramenti e facciata sono spese in conto capitale, non costi operativi, quindi stanno del tutto fuori dal NOI — il che significa che un immobile quotato al sei per cento con il tetto da rifare fra tre anni non è un immobile al sei per cento. Accantona qualcosa come mezzo punto o un punto percentuale del valore all'anno per quelle voci prima di confrontare due annunci. E leggi un cap rate basso per quello che è: di solito significa un mercato caro più che un immobile scadente, ed è il motivo per cui lo stesso stabile rende diversamente solo in base a cosa ha fatto la città ai prezzi.
Domande frequenti
Qual è un buon cap rate per un affitto residenziale?+
In molte città europee rendimenti lordi del 3–5% sono comuni; cap più alti spesso significano più rischio, location peggiore o più gestione. Confronta con obbligazioni locali e costo del debito — un cap del 4% con mutuo al 5% e senza rivalutazione è una posizione perdente se non hai altri motivi.
Cap rate vs rendimento affitto — qual è la differenza?+
I calcolatori di rendimento affitto usano spesso canone lordo o leggermente netto ÷ prezzo. Il cap rate standardizza il NOI con spese operative e vacanza incluse — è più vicino a come si quotano gli immobili commerciali. Entrambi sono utili; il cap rate è più rigoroso e migliore per confronti omogenei.
Quali spese entrano nel NOI?+
IMU/tasse immobiliari, assicurazione, fondo manutenzione, commissioni di gestione, spese condominiali che paghi come proprietario e vacanza. Non inclusi: capitale e interessi del mutuo, migliorie straordinarie, imposte personali — stanno sotto il NOI.
Quando il cash-on-cash è più utile del cap rate?+
Quando finanzi con mutuo, il cap rate mostra la qualità dell’asset; il cash-on-cash il rendimento sul capitale che metti davvero. Un immobile a basso cap con leva alta può ancora avere flusso positivo — o negativo se i tassi salgono. Compila i campi opzionali solo se conosci la rata annua del debito.
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