Immobiliare
Conviene affittare, comprare o mettere su Airbnb?
Confronta affitto, acquisto per abitare e acquisto per affitti brevi nel tuo orizzonte — costo netto e pareggio.
Risposta rapida
Costo netto su N anni: affitto = canone × 12 × N, con zero equity alla fine. Comprare per abitare = anticipo + spese d'acquisto + rate del mutuo + IMU, condominio e manutenzione − l'equity che ti resta in mano (valore dell'immobile meno debito residuo).
Canone mensile
Comprare
Costi avanzati (opzionali)
Airbnb
Opzione migliore nell’orizzonte
Comprare per Airbnb
- Comprare batte affittare dopo
- 5 anni
- Affitto — costo totale
- 84.000,00 €
- Equity accumulata
- 0 €
- Comprare per abitare — costo netto
- 61.018,56 €
- Equity a fine orizzonte
- 133.929,46 €
- Rata mutuo
- 758,74 €
- Comprare per Airbnb — costo netto
- -70.381,44 €
- Ricavi lordi Airbnb
- 175.200,00 €
- Gestione e piattaforma
- 43.800,00 €
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⚠️ Stima indicativa, non è consulenza finanziaria o fiscale. Valuta con un consulente/commercialista.
Costo netto = uscite (anticipo, spese, mutuo, tasse, manutenzione) meno equity finale. Airbnb sottrae ricavi lordi meno gestione. Ignora inflazione affitti, detrazioni fiscali e costi di vendita — confronto orientativo.
Come funziona
| Ipotesi dell'esempio | Valore |
|---|---|
| Immobile | 200.000 € |
| Affitto, l'alternativa | 700 €/mese |
| Anticipo | 20% |
| Mutuo | 3% in 25 anni |
| Rivalutazione annua | 2% |
| Tariffa affitto breve | 80 €/notte al 60% di occupazione |
Con quei numeri, dieci anni di affitto sommano circa 84.000 € senza niente in mano alla fine; comprare per viverci spesso costa meno in netto una volta contata l'equity; e la colonna dell'affitto breve può battere entrambi, ma solo finché il ricavo per notte copre la rata e la gestione. Inserisci i tuoi dati qui sopra — la risposta è la riga di pareggio, e si sposta di anni se si muove una sola di quelle ipotesi.
Solo confronto numerico: niente norme sugli affitti brevi (cambiano per città e paese). Per la rata mensile usa il calcolatore mutuo; per rendimento affitto lungo e cap rate su un buy-to-let, i tool dedicati nel cluster. Confronta i prezzi al metro quadro prima di fissarti su un unico annuncio.
La colonna dell'affitto breve non è un rendimento, è un lavoro. Pulizie fra un ospite e l'altro, messaggi, rifornimenti, consegne delle chiavi e le continue piccole riparazioni si prendono le tue serate oppure un venti-venticinque per cento che va al gestore, e il ricambio consuma un appartamento molto più in fretta di un affitto lungo. L'occupazione è l'altra trappola: un mese di alta stagione annualizzato fa una figura splendida e non esiste, perché lo stesso immobile può restare mezzo vuoto a febbraio. Usa dodici mesi di occupazione realistica, sottrai la gestione che tu la paghi o no, e lo scarto rispetto all'affitto lungo di solito si riduce a molto meno di quanto prometta il titolo.
Domande frequenti
Dopo quanti anni comprare conviene rispetto all’affitto?+
Quando il costo netto dell’acquirente (tutte le uscite meno equity alla vendita) scende sotto l’affitto cumulato nello stesso periodo. Dipende da canone, tasso mutuo, anticipo, rivalutazione e manutenzione — non c’è una risposta universale. Il calcolatore scorre anno per anno e mostra il pareggio con i tuoi dati.
Airbnb rende più dell’affitto lungo?+
Spesso il ricavo lordo (tariffa × notti prenotate) supera un canone mensile — ma gestione, pulizie, commissioni piattaforma e vacanza mangiano il 20–40%. Il calcolatore confronta le posizioni nette nel tuo orizzonte, non le tariffe a notte da brochure. L’affitto lungo è più stabile; il breve è più variabile e più impegnativo.
Cosa conto nei costi?+
Comprare: anticipo, notaio e imposte di acquisto, rate mutuo intere, IMU, condominio e accantonamento manutenzione (% sul valore). Airbnb: aggiungi % gestione sui ricavi lordi (pulizie, piattaforma, utenze extra). Affittare: solo canone in questo modello — aggiungi assicurazione inquilino o posto auto se ti riguardano.
E la rivalutazione?+
Più rivalutazione annua alza il valore finale e l’equity, abbassando il costo netto di comprare. Non cambia i totali dell’affitto. Usa ipotesi prudenti — i boom passati non sono una previsione. Con rivalutazione 0% vedi il quadro solo da flussi di cassa a prezzi fermi.